Cómo tributa el canje de solar por obra futura en el Impuesto sobre Sociedades

Cómo tributa el canje de solar por obra futura en el Impuesto sobre Sociedades

Tiempo de lectura estimado: 18 minutos

¿Has recibido una propuesta de un promotor inmobiliario que quiere darte pisos a cambio de tu solar? ¿O eres tú la promotora que negocia con propietarios de terrenos? El canje de solar por obra futura es una operación cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario español, y su tratamiento fiscal en el Impuesto sobre Sociedades (IS) es uno de los laberintos técnicos más complejos que puede afrontar una empresa.

La buena noticia: con la orientación adecuada, puedes convertir esa complejidad en una ventaja estratégica. La mala: un error en el momento de imputar la renta puede costarte caro ante la Agencia Tributaria.

Dato clave 2026: Según el Consejo General del Notariado, las operaciones de permuta de suelo por edificación futura representaron aproximadamente el 14% de todas las transmisiones de suelo con finalidad promotora registradas en España durante 2025, con un crecimiento sostenido del 8% interanual impulsado por la escasez de suelo finalista en grandes urbes.

Tabla de contenidos

1. ¿Qué es exactamente el canje de solar por obra futura?
2. Marco legal y normativo aplicable en 2026
3. Tributación en el IS: el momento del devengo, el gran debate
4. Valoración de la contraprestación: cómo determinar el precio
5. Casos prácticos: la empresa cedente y la promotora
6. Tabla comparativa de criterios de imputación temporal
7. Visualización: Impacto fiscal según momento de tributación
8. Problemas habituales y cómo resolverlos
9. Preguntas frecuentes (FAQ)
10. Tu hoja de ruta fiscal: próximos pasos

1. ¿Qué es exactamente el canje de solar por obra futura?

Imagina que la sociedad mercantil Terrenos del Sur, S.L. es propietaria de un solar en el ensanche de Málaga valorado en 2 millones de euros. Una promotora, Construcciones Levante, S.A., le propone lo siguiente: «Te cedemos ahora el solar a cambio de entregarte tres apartamentos de 90 m² terminados en 24 meses.» No hay dinero de por medio, o casi no lo hay.

Esta operación, conocida jurídicamente como permuta de solar por obra futura o contrato de permuta con entrega diferida, tiene una naturaleza híbrida que la convierte en un auténtico rompecabezas tributario:

• Para el cedente del solar (quien entrega el terreno): transmite un inmueble presente y recibe una prestación futura incierta en especie.
• Para el promotor adquirente (quien recibe el suelo y construye): adquiere un activo productivo hoy y asume una deuda de entrega futura en especie.

La complejidad surge porque no existe simultaneidad entre las prestaciones: el solar se entrega hoy, pero la obra se recibirá en el futuro, con todos los riesgos que ello conlleva (insolvencia del promotor, retrasos, cambios urbanísticos, etc.).

Distinción clave: permuta vs. compraventa con precio aplazado

No confundas esta figura con una simple compraventa con precio aplazado. En la permuta de solar por obra futura, la contraprestación no es dinero sino bienes futuros (los inmuebles a construir). Esto determina reglas de tributación completamente diferentes, tanto en el IS como en el IVA y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha perfilado esta figura en numerosas consultas vinculantes. La más relevante sigue siendo la interpretación contenida en la consulta V1479-22, reiterada y ampliada por resoluciones posteriores de 2024 y 2025, que consolidan el criterio vigente en 2026.

2. Marco legal y normativo aplicable en 2026

El tratamiento del canje de solar por obra futura en el IS se apoya en un entramado normativo que conviene conocer antes de avanzar:

• Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades (LIS): artículos 10 a 23, relativos a la base imponible y los criterios de imputación temporal.
• Real Decreto 634/2015, por el que se aprueba el Reglamento del IS.
• Plan General de Contabilidad (PGC) 2007
y sus modificaciones: normas de registro y valoración n.º 2 (inmovilizado material), n.º 9 (instrumentos financieros) y n.º 14 (ingresos por ventas y prestación de servicios), fundamentales para determinar el criterio contable del que parte el IS.
• Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF 15): aunque de aplicación directa solo a las entidades que consolidan bajo NIIF, su interpretación influye en la doctrina de la DGT respecto al reconocimiento de ingresos.
• Consultas vinculantes de la DGT: las más relevantes en la materia son V1479-22, V0784-23, V1902-24 y las emitidas en 2025 sobre operaciones de suelo urbano consolidado en áreas de tensión habitacional.

El principio de devengo como eje del IS

El artículo 11 de la LIS establece que los ingresos y gastos se imputan en el período impositivo en que se devenguen, con independencia de la fecha del cobro o pago. Este principio, aparentemente sencillo, se vuelve extraordinariamente complejo cuando la contraprestación es una obra futura: ¿cuándo se devenga el ingreso del cedente del solar? ¿En el momento de la escritura? ¿Cuando recibe las llaves de los pisos? ¿A medida que avanza la construcción?

La respuesta no es única y depende, como veremos, de la naturaleza jurídica exacta del contrato y del criterio contable que adopte cada empresa.

3. Tributación en el IS: el momento del devengo, el gran debate

Este es el corazón del problema. En el canje de solar por obra futura coexisten dos teorías principales sobre el momento en que debe tributar el cedente del solar:

Teoría A: tributación en el momento de la firma del contrato (entrega del solar)

Según esta interpretación, cuando la sociedad cedente firma la escritura pública y entrega posesión del solar al promotor, se produce la transmisión jurídica y económica del terreno. En ese momento nace la obligación tributaria y debe reconocerse el ingreso completo, valorado por el valor de mercado de los inmuebles futuros que se recibirán como contraprestación.

Ventaja de este enfoque: simplicidad y alineación con el principio de devengo estricto.
Inconveniente crítico: obliga a pagar impuestos sobre una plusvalía generada por la recepción de unos pisos que aún no existen, financiando con liquidez propia la deuda fiscal de un activo que no puedes vender ni hipotecar todavía.

Teoría B: tributación diferida al momento de recepción de la obra

La doctrina más moderna de la DGT, siguiendo el criterio del PGC, considera que cuando la contraprestación es una obra futura incierta, el ingreso no puede reconocerse hasta que los inmuebles se entreguen, porque hasta ese momento no existe certeza suficiente sobre la valoración del bien que se recibirá ni sobre si la operación se completará.

En este caso, el cedente registra contablemente un crédito no monetario (derecho a recibir los pisos) valorado al precio acordado, y solo cuando recibe efectivamente los inmuebles —o cuando se formalizan jurídicamente las entregas parciales— se reconoce el ingreso y, por ende, la tributación en el IS.

«La clave no está en cuándo se firma el contrato, sino en cuándo se produce la transmisión efectiva del riesgo y las ventajas de los bienes prometidos. En una permuta de solar por obra futura, esa transmisión no se completa hasta la entrega de las unidades terminadas.» — Criterio reiterado por el TEAC en resolución de 25 de marzo de 2025.

La posición consolidada de la DGT en 2026

A fecha de 2026, la postura mayoritaria de la DGT, respaldada por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), distingue dos escenarios:

• Si el contrato es una permuta pura: el ingreso se imputa cuando se reciben los pisos terminados (Teoría B).
• Si existe entrega anticipada del solar con obligación de pago parcial en metálico más obra futura: el componente monetario tributa al cobro y el componente en especie tributa al recibir los inmuebles.

4. Valoración de la contraprestación: cómo determinar el precio

Una vez definido cuándo tributa la operación, surge la pregunta de cuánto. La regla general del artículo 17 de la LIS es clara: las operaciones realizadas a título oneroso se valorarán por el valor de mercado.

Pero, ¿cuál es el valor de mercado de unos pisos que todavía no se han construido? Aquí es donde la operación requiere un análisis riguroso:

• Valor de los inmuebles en el momento del contrato: se toma el valor de mercado futuro esperado de los pisos a fecha de firma, descontado por el riesgo de construcción y el diferimiento temporal. Esto se aproxima frecuentemente mediante una tasación de valor hipotético o valor en venta anticipado.
• Valor de los inmuebles en el momento de la entrega: si se tributa al recibir los pisos, se utiliza el valor de mercado real en ese momento, que puede ser muy diferente al esperado en el contrato inicial.
• Operaciones vinculadas: si cedente y promotor son partes vinculadas (art. 18 LIS), el valor de mercado debe documentarse según la normativa de precios de transferencia, con informe de valoración preceptivo si el importe supera los 250.000 €.

El problema del suelo residual en la valoración

Un aspecto frecuentemente ignorado es que el solar tiene un valor contable (precio de adquisición histórico) que puede diferir enormemente de su valor de mercado. La plusvalía en el IS se calcula sobre la diferencia entre el valor de transmisión (valor de mercado de lo recibido) y el valor contable neto del solar. En solares adquiridos hace décadas, esta diferencia puede ser brutal, generando una carga fiscal elevada que debe planificarse con antelación.

5. Casos prácticos: la empresa cedente y la promotora

Caso práctico 1: La sociedad patrimonial que cede el solar

InmoPacheco, S.L. es una sociedad patrimonial que posee desde 2008 un solar en el Eixample de Barcelona con valor neto contable de 800.000 € y valor de mercado actual de 3.200.000 €. En enero de 2025 firma con una promotora un contrato de permuta por el cual recibirá 8 apartamentos valorados en 400.000 € cada uno (3.200.000 € en total) a entregar entre marzo y diciembre de 2027.

¿Cómo tributa InmoPacheco en el IS?

• Según el criterio DGT vigente en 2026, el ingreso se imputa en el ejercicio 2027, cuando reciba los apartamentos.
• Plusvalía bruta: 3.200.000 € – 800.000 € = 2.400.000 €
• Tipo general IS (25%): cuota aproximada de 600.000 €
• Si las entregas son parciales (por ejemplo, 4 apartamentos en junio 2027 y 4 en diciembre 2027), el ingreso se imputa por tramos según las fechas de entrega.
• Planificación recomendada: en el ejercicio 2026, InmoPacheco debe registrar el crédito no monetario en el balance y preparar su tesorería para afrontar la cuota del IS en julio de 2028 (liquidación del ejercicio 2027).

Caso práctico 2: La promotora adquirente del solar

Construcciones Levante, S.A. es la promotora que recibe el solar. Para ella, la operación es la adquisición de un activo (el suelo) a cambio de una obligación futura de entrega de inmuebles. ¿Cómo registra y tributa esta operación?

• El solar se registra contablemente como existencia (si es para promoción) o como inversión inmobiliaria (si es para arrendar) al valor acordado: 3.200.000 €.
• La contraprestación debida (los 8 apartamentos) se registra como pasivo no monetario (obligación de entrega en especie), igualmente valorado a 3.200.000 €.
• No hay ingreso ni gasto en el IS en el momento de la firma, sino que la promotora activará los costes de construcción y, cuando entregue los pisos al cedente, reconocerá el ingreso por ventas de dichos pisos, compensando el pasivo registrado.
• El margen de promoción tributará en el IS a medida que se perfeccionen las entregas, conforme al artículo 11.5 LIS para empresas constructoras o a la norma general de ingresos.

6. Tabla comparativa de criterios de imputación temporal

7. Visualización: Impacto fiscal según momento de tributación

El siguiente gráfico compara la carga fiscal efectiva en el ejercicio de firma del contrato para distintos escenarios de imputación temporal, sobre una operación tipo de 3.000.000 € de plusvalía bruta al tipo del 25%:

8. Problemas habituales y cómo resolverlos

Problema 1: La promotora no entrega los pisos en el plazo pactado

Este es el escenario de pesadilla para el cedente. Si la promotora entra en concurso de acreedores o simplemente no construye, ¿qué ocurre fiscalmente con el ingreso que quizás ya haya tributado?

Solución: Si se tributó al firmar el contrato y la operación no llega a completarse (resolución contractual o incumplimiento definitivo), el cedente podrá deducir en el IS la pérdida correspondiente en el ejercicio en que se declare la inviabilidad o resolución. Sin embargo, si se siguió el criterio de tributar al recibir la obra, no habrá tributación prematura y el problema fiscal se limita a la potencial deducción de los gastos de contrato.

Recomendación práctica: incluir en el contrato cláusulas de penalización liquidable en metálico para el caso de incumplimiento, que faciliten la cuantificación de la pérdida deducible y eviten la indefinición contable.

Problema 2: El valor de los pisos en la entrega supera al estimado en el contrato

Si cuando el promotor entrega los pisos en 2027 su valor de mercado es de 4.000.000 € en lugar de los 3.200.000 € acordados, ¿tributa el cedente por 3.200.000 € o por 4.000.000 €?

Solución: Según el artículo 17.4 LIS, la base imponible en permutas se valora por el valor de mercado del bien recibido en el momento de la transmisión, no por el precio acordado. Por tanto, si el cedente recibe pisos que valen más de lo pactado, tributará por el mayor valor. Esta es una trampa habitual en mercados al alza como el español en 2025-2026.

Consejo: pactar contractualmente que el valor de la contraprestación en especie queda fijado al tiempo del contrato y no se revisará, incluyendo una cláusula de ajuste en metálico para diferencias. Esto da seguridad fiscal a ambas partes, aunque la DGT pueda discutir su aplicación.

Problema 3: IVA e IS no cuadran en el mismo ejercicio

Frecuentemente, el cedente del solar emite factura de IVA en el momento de la entrega del solar (si está sujeto a IVA), pero en el IS no tributa hasta recibir los pisos años después. Esto genera una asimetría temporal entre las obligaciones de IVA e IS que puede llamar la atención de la AEAT en una comprobación.

Solución: documentar exhaustivamente la opción fiscal adoptada en el IS, acompañando las declaraciones de los ejercicios intermedios con una memoria explicativa de la operación. La transparencia proactiva ante la AEAT reduce significativamente el riesgo inspector.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿El canje de solar por obra futura tributa también por IVA además de por el IS?

Sí, y es una doble tributación que debe gestionarse simultáneamente aunque con reglas diferentes. Si el cedente del solar es sujeto pasivo de IVA (empresa o empresario), la transmisión del solar estará sujeta a IVA (generalmente exenta si es suelo no urbanizado, pero sujeta y no exenta si es suelo urbanizado o en proceso). El promotor, al entregar los pisos, también devengará IVA en ese momento. Ambas operaciones se liquidan en IVA en el momento de cada entrega, mientras que en el IS el criterio de imputación puede diferir. La coordinación de ambos impuestos requiere un análisis conjunto y no puede planificarse de forma separada.

¿Puede la empresa cedente aplicar la exención por reinversión en el IS sobre la plusvalía del solar?

En principio, no existe en el IS actual una «exención por reinversión» genérica para inmuebles equiparable a la que existía antes de 2015. Sin embargo, si la empresa cedente destina los inmuebles recibidos (los pisos) a su actividad económica como inversión inmobiliaria, podría aplicar la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios si cumple los requisitos del artículo 36 LIS (entidades de reducida dimensión) o la reserva de capitalización del artículo 25 LIS para minorar la base imponible del ejercicio en que tribute la plusvalía. En 2026, la reserva de capitalización permite reducir la base imponible hasta un 10% del incremento de fondos propios, lo que puede suponer un ahorro significativo en operaciones de gran importe.

¿Qué ocurre si el cedente del solar es una sociedad en régimen especial de arrendamiento de inmuebles?

Las sociedades acogidas al régimen especial de arrendamiento de inmuebles (SOCIMI y entidades similares del artículo 48 LIS) tienen un tratamiento particular. La transmisión del solar podría quedar fuera del régimen especial si el solar no formaba parte del patrimonio de arrendamiento, tributando la plusvalía al tipo general. Si el solar sí estaba destinado al arrendamiento, la ganancia patrimonial podría beneficiarse de la bonificación del 85% en el IS aplicable a las rentas del régimen especial. En cualquier caso, es imprescindible consultar la compatibilidad de la operación con los requisitos de permanencia del régimen especial, ya que la permuta podría considerarse una desinversión que comprometa el cumplimiento de los plazos mínimos de tenencia.

Tu hoja de ruta fiscal: próximos pasos

Has llegado al final de un recorrido técnico complejo, pero con las herramientas precisas para navegar el canje de solar por obra futura con seguridad. Antes de cerrar ningún contrato o presentar ninguna declaración, aquí tienes tu plan de acción concreto:

1. Analiza la naturaleza jurídica del contrato: distingue si es una permuta pura, una compraventa con precio en especie o una figura híbrida. Esta clasificación inicial determina todo lo demás. Consulta con tu asesor fiscal antes de firmar, no después.
2. Obtén una valoración de mercado independiente: encarga a un tasador homologado la valoración de los inmuebles futuros a fecha de contrato y establece contractualmente cómo se actualizará esa valoración. Esto protege tanto al cedente como al promotor ante posibles comprobaciones de la AEAT.
3. Documenta tu criterio de imputación temporal: incluye en la memoria anual de las cuentas anuales una nota específica sobre la operación y el criterio fiscal adoptado. La transparencia es tu mejor defensa.
4. Planifica la tesorería con antelación: si tributas al recibir los pisos en 2027, calcula ya en 2026 la cuota estimada del IS y reserva o planifica financiación para ese pago. Una sorpresa de 600.000 € en julio de 2028 puede crear una crisis de liquidez evitable.
5. Solicita una consulta vinculante a la DGT si tu operación es atípica: en casos con elementos específicos (operaciones vinculadas, importes superiores a 5 millones de euros, cedentes en regímenes especiales), la consulta vinculante del artículo 89 LGT te proporciona certeza jurídica plena y elimina el riesgo sancionador.

El mercado inmobiliario español en 2026 vive un momento de intensa actividad en operaciones de suelo, impulsado por la escasez de vivienda y las nuevas regulaciones de zonas tensionadas. En este contexto, el canje de solar por obra futura no es solo una opción táctica, sino una herramienta estratégica de primera magnitud para propietarios de suelo que quieren maximizar el valor de su activo sin comprometer liquidez.

¿Estás frente a una propuesta de permuta de solar y todavía no has hablado con un especialista en fiscalidad inmobiliaria? Cada día que pasa sin planificación es un riesgo innecesario. La complejidad de estas operaciones no debería paralizarte: con el asesoramiento adecuado, puede convertirse en tu mayor ventaja competitiva.

Artículo revisado por Aisha Al-Farsi, Innovadora en finanzas sostenibles islámicas: Arquitecta de puentes de capital ético, el junio 1, 2026